Wohnungsauflösung in der Nachlasspflegschaft: Was vor dem Räumungstermin dokumentiert sein muss

Ein Beispiel, wie es in vielen Pflegschaften abläuft: Das Nachlassgericht bestellt am Montag, der Vermieter meldet sich am Dienstag. Die Mieterin ist vor sieben Wochen verstorben, die Wohnung steht seitdem unberührt, Angehörige sind nicht bekannt. Der Vermieter hat bereits gekündigt und erwartet die Rückgabe in zehn Wochen. In der Wohnung: drei Zimmer, eine vollständige Einrichtung, ein Schrank voller Ordner, ein Schmuckkästchen, eine Vitrine mit Münzen.

Vierzehn Monate später ist die Erbenermittlung abgeschlossen. Der Neffe der Verstorbenen fragt als Erstes nach der Münzsammlung seines Großvaters. Er erinnert sich an die Vitrine. In der Akte steht: „Hausrat, geräumt, Erlös 340 €."

Dieser Beitrag behandelt die Phase zwischen Bestellung und Räumungstermin. Sie ist kurz, sie steht unter Zeitdruck, und sie ist die einzige Phase der Nachlasspflegschaft, in der Entscheidungen fallen, die sich nicht mehr korrigieren lassen.

Warum der Räumungsdruck fast immer aus dem Mietvertrag kommt

Der Tod des Mieters beendet das Mietverhältnis nicht. Treten keine Haushaltsangehörigen nach § 563 BGB ein, wird es nach § 564 BGB mit den Erben fortgesetzt. Derselbe Paragraf gibt beiden Seiten ein Sonderkündigungsrecht: Vermieter und Erbenseite können innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod und vom fehlenden Eintritt anderer Personen Kenntnis erlangt haben, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen.

Für die Nachlasspflegschaft bedeutet das zweierlei. Erstens: Die Kündigung des Vermieters wird gegenüber der Pflegschaft wirksam, denn sie vertritt die unbekannten Erben. Zweitens: Solange nicht gekündigt ist, läuft die Miete aus dem Nachlass weiter. Jeder Monat Leerstand verbraucht Vermögen, das für die Erben gesichert werden soll. Der Druck zur Räumung ist also nicht nur ein Wunsch des Vermieters, sondern folgt aus der Pflicht, den Nachlass zu erhalten.

Dass die Wohnung häufig der eigentliche Auslöser der Pflegschaft ist, zeigt ein Beschluss des Kammergerichts vom 2. August 2017 (19 W 102/17): Ein Vermieter kann die Bestellung einer Nachlasspflegerin oder eines Nachlasspflegers nach § 1961 BGB beantragen, um die Räumung durchzusetzen, und zwar auch dann, wenn kein Nachlassvermögen bekannt ist. In solchen Fällen beginnt das Amt mit der Wohnung, und die Wohnung ist zugleich der größte Teil dessen, was es zu sichern gilt.

Verwalten ist nicht Verwerten

Die Aufgabe der Pflegschaft ist in § 1960 Abs. 2 BGB mit Sicherung beschrieben: Siegel, Hinterlegung von Geld, Wertpapieren und Kostbarkeiten, Aufnahme eines Nachlassverzeichnisses. Verwaltung heißt Erhalt. Die Nachlassteilung gehört ausdrücklich nicht dazu, und die Verwertung beweglicher Sachen steht unter einem Vorbehalt, den die Nachlassgerichte in ihren Merkblättern deutlich formulieren. Das niedersächsische Merkblatt für Nachlasspflegerinnen und Nachlasspfleger (Stand Januar 2023) sagt es so:

Der bewegliche Nachlass darf nur aus zwingenden Gründen, möglichst nach Erörterung mit dem Nachlassgericht und etwaigen bekannten Erben, verkauft werden.

Was für den Verkauf gilt, gilt erst recht für die Entsorgung. Ein Verkauf wandelt die Sache in Geld um, das auf dem Nachlasskonto bleibt. Eine Entsorgung vernichtet sie. Dabei gibt es für Hausrat, anders als für Grundstücke nach § 1850 BGB in Verbindung mit § 1888 BGB, keinen ausdrücklichen Genehmigungsvorbehalt. Gerade deshalb liegt die Last beim Amt: Niemand prüft vorher, und die Begründung muss hinterher tragen.

Der zwingende Grund ist bei einer gekündigten Mietwohnung regelmäßig vorhanden. Die Kündigung läuft, die Miete frisst den Nachlass, der Vermieter hat Anspruch auf Rückgabe. Aber der Grund rechtfertigt nur das Ob der Räumung. Er rechtfertigt nicht, wie geräumt wird: was aufbewahrt, was verkauft, was entsorgt wird, und ob diese Einteilung vorher festgehalten wurde.

Die drei Fragen, die später gestellt werden

Das Nachlassgericht und die ermittelten Erben stellen am Ende dieselben drei Fragen. Wer sie vor dem Räumungstermin beantwortet, hat die Pflegschaft abgesichert. Wer sie danach beantworten muss, kann es oft nicht mehr.

Was war da? Die Antwort ist das Vermögensverzeichnis nach § 1835 BGB, das über § 1888 Abs. 1 BGB auch für die Nachlasspflegschaft gilt und seit 2023 ausdrücklich verlangt, die Angaben in geeigneter Weise zu belegen. Welche Anforderungen das im Einzelnen stellt, behandelt der Beitrag zur Belegpflicht im Vermögensverzeichnis. Für die Räumung entscheidend ist der Zeitpunkt: Das Verzeichnis muss den Bestand abbilden, der vor der Räumung existierte. Ein Verzeichnis, das nach der Räumung aus dem Gedächtnis entsteht, ist keines.

Was ist damit passiert? Die Rechnungslegung nach § 1865 BGB verlangt eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben und Auskunft über Zu- und Abgänge des verwalteten Vermögens. Ein Verkaufserlös ist eine Einnahme mit Beleg. Die Räumungsrechnung ist eine Ausgabe mit Beleg. Dazwischen liegt der Abgang der Sachen selbst, und der ist nur dann nachvollziehbar, wenn für jede werthaltige Position feststeht, ob sie aufbewahrt, verkauft oder entsorgt wurde.

Was war es wert? Maßstab ist der Verkehrswert, also der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. So definiert § 9 Abs. 2 BewG den gemeinen Wert für das Steuerrecht, und an dieser Definition orientiert sich auch die Bewertung in der Pflegschaft: erzielbarer Marktwert, nicht Neupreis und nicht Erinnerungswert. Für den Neffen aus dem Beispiel ist die Münzsammlung 8.000 € wert, weil er sie so in Erinnerung hat. Steht in der Akte nur „Hausrat, geräumt", steht seine Behauptung gegen eine leere Zeile. Steht dort ein Foto der Vitrine, eine Beschreibung der Stücke und ein Wert mit Quelle und Datum, ist die Frage in fünf Minuten beantwortet, in welche Richtung auch immer.

Die Beweislage ist dabei auf beiden Seiten unangenehm. Die Erben müssen darlegen, dass ein werthaltiger Gegenstand überhaupt vorhanden war. Das Amt muss erklären, warum eine Entsorgung berechtigt und sachgerecht war. Fehlt die Dokumentation, verschärft sie den Konflikt für beide, und am Ende steht die Haftung nach § 1826 BGB, die über § 1888 BGB auch die Pflegschaft trifft: Wer eine Pflicht verletzt, haftet für den daraus entstehenden Schaden, sofern er die Verletzung zu vertreten hat. Die Herausgabe des Nachlasses an die Erben nach § 1872 BGB schließt das Recht ein, Rechenschaft zu verlangen. Dieses Recht wird in der Praxis genau dann ausgeübt, wenn etwas vermisst wird.

Was das Fotoprotokoll des Räumungsunternehmens leistet, und was nicht

Räumungsfirmen, die regelmäßig für Nachlasspflegschaften arbeiten, liefern inzwischen fast alle ein Fotoprotokoll mit. Es zeigt die Räume vor und nach der Räumung, oft auch Container und Entsorgungsnachweise. Das ist wertvoll, aber es beantwortet eine andere Frage als das Vermögensverzeichnis.

Das Protokoll des Dienstleisters belegt die Leistung des Dienstleisters: Die Wohnung war voll, die Wohnung ist leer, die Rechnung stimmt. Es ist der Beleg zur Ausgabe in der Rechnungslegung. Es belegt nicht, welche Einzelstücke in den Räumen standen, was davon werthaltig war, und auf welche der drei Listen jede Position gehörte. Eine Übersichtsaufnahme des Wohnzimmers zeigt die Vitrine, aber nicht die Münzen darin.

Der Unterschied ist derselbe wie zwischen einem Kontoauszug und einer Buchführung. Der Auszug belegt eine Zahl. Die Buchführung erklärt sie.

Ein Ablauf, der sich gegenüber Gericht und Erben nachvollziehen lässt

Das Zeitfenster zwischen Bestellung und Räumungstermin ist knapp, meist zwei bis drei Monate. Es reicht, wenn die Reihenfolge stimmt.

1. Begehung am Anfang, nicht am Ende. Die erste Begehung ist der einzige Moment, in dem der Bestand vollständig sichtbar ist. Raum für Raum, jede werthaltige Position einzeln mit Foto, geringwertige Gegenstände zu nachvollziehbaren Sammelpositionen zusammengefasst. Urkunden, Schlüssel, Bargeld, Schmuck und Wertgegenstände werden dabei gesichert und hinterlegt, wie § 1960 Abs. 2 BGB es vorsieht. Diese Begehung ist zugleich die Grundlage des Vermögensverzeichnisses. Wer sie zweimal macht, einmal zum Sichern und einmal zum Verzeichnen, verliert einen Tag und gewinnt nichts.

2. Drei Listen bilden. Aus der Begehung entstehen drei Gruppen. Aufbewahren: persönliche Unterlagen, Fotoalben, Urkunden, Erinnerungsstücke und alles, was für die Erben einen Wert jenseits des Marktpreises haben könnte, dazu die gesicherten Wertsachen. Verwerten: werthaltige Gegenstände, die sich verkaufen lassen, mit Wertvorstellung und später mit Beleg über den Erlös. Entsorgen: alles Übrige, mit kurzer Begründung je Position oder Sammelposition und Foto. Die Zuordnung ist eine Entscheidung des Amtes, und sie wird genau so aktenkundig, wie sie getroffen wurde.

3. Mit dem Nachlassgericht erörtern. Die Merkblätter empfehlen die Erörterung vor dem Verkauf. In der Praxis genügt meist eine kurze Mitteilung an das Gericht mit dem Verzeichnis, der Einteilung und dem Räumungstermin. Antwortet das Gericht nicht, ist die Mitteilung in der Akte. Antwortet es mit Hinweisen, sind die Hinweise vor der Räumung da und nicht danach.

4. Werte mit Quelle und Datum. Für jede Position auf der Liste Verwerten und für jede werthaltige Position auf der Liste Entsorgen gehört der Wert mit Herleitung ins Verzeichnis: woraus er stammt, zu welchem Stichtag. Ob ein Sachverständiger hinzugezogen wird, ist nach § 1835 Abs. 3 BGB eine Abwägung im Einzelfall: zulässig, soweit es erforderlich und mit Rücksicht auf das Vermögen angemessen ist. Bei durchschnittlichem Hausrat fällt diese Abwägung meist gegen ein Gutachten aus, bei Sammlungen, Kunst oder hochwertigem Schmuck kann sie anders ausgehen. Verlangt ist in jedem Fall Nachvollziehbarkeit der Herleitung.

5. Stand vor der Räumung festhalten. Das Verzeichnis mit Fotos und Werten wird vor dem Räumungstermin abgeschlossen und datiert. Von diesem Stand aus lassen sich Nachträge erklären. Ohne ihn lässt sich hinterher nicht mehr sagen, was in dem Verzeichnis stand, bevor der Container kam.

6. Räumen, verbuchen, nachtragen. Das Protokoll des Räumungsunternehmens und die Rechnung gehen als Belege in die Rechnungslegung. Verkaufserlöse werden mit Beleg auf dem Nachlasskonto verbucht. Abgänge werden im Verzeichnis nachgetragen, nicht gesammelt.

Die Begehung ist bei berufsmäßiger Führung vergütungsfähiger Zeitaufwand nach § 1888 Abs. 2 BGB in Verbindung mit dem VBVG. Sie kostet Zeit, aber sie kostet diese Zeit nur einmal. Die Alternative kostet sie am Ende der Pflegschaft, in einem Moment, in dem nichts mehr überprüfbar ist.

Wo Valoro ansetzt

Valoro ist eine Webanwendung für genau diesen Durchgang. Die Begehung wird mit dem Smartphone geführt: Foto je Position, Beschreibung, Kategorie. Zu jeder bewertbaren Position recherchiert Valoro einen Wertvorschlag aus offenen Marktquellen und hält die Quellen mit Datum fest. Belege, etwa der spätere Verkaufsbeleg, hängen direkt an der Position. Das fertige Verzeichnis wird als datiertes PDF ausgegeben, so dass der Stand vor dem Räumungstermin als abgeschlossenes Dokument in der Akte liegt und spätere Nachträge sich davon abgrenzen lassen. Für Nachlasspflegschaften ist zusätzlich das Modul für den Rechenschaftsbericht freigeschaltet, mit dem sich die jährliche Rechnungslegung nach § 1865 BGB aus demselben Datenbestand erstellen lässt.

Was Valoro nicht ersetzt: die Entscheidung, welche Position auf welche Liste gehört, die Erörterung mit dem Nachlassgericht und das Sachverständigengutachten dort, wo es geboten ist. Eine Übersicht zum Einsatz im Pflegschaftsmandat gibt die Seite zur Nachlasspflegschaft mit Valoro. Wie sich der Beweiswert eines so gesicherten Dokuments begründet, erklärt der Beitrag zu Hash und Zeitstempel.

Häufige Fragen

Darf die Nachlasspflegschaft die Wohnung räumen lassen? Ja, als Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn ein zwingender Grund vorliegt, etwa eine laufende Kündigung mit fortlaufender Mietbelastung des Nachlasses. Die Merkblätter der Nachlassgerichte empfehlen, die Verwertung beweglichen Nachlasses vorher mit dem Gericht und etwaigen bekannten Erben zu erörtern. Einen Genehmigungsvorbehalt wie bei Grundstücksgeschäften gibt es für Hausrat nicht; die Begründung muss daher aus der eigenen Dokumentation hervorgehen.

Muss der Vermieter die Erbenermittlung abwarten? Nein. Nach § 564 BGB kann der Vermieter innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod und vom fehlenden Eintritt anderer Personen außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Sind keine Erben bekannt, kann er nach § 1961 BGB die Bestellung einer Nachlasspflegschaft beantragen, auch wenn kein Nachlassvermögen bekannt ist (KG, Beschluss vom 2. August 2017, 19 W 102/17).

Was geschieht mit dem Erlös aus dem Verkauf von Hausrat? Er gehört zum Nachlass und wird auf dem Nachlasskonto verbucht. In der jährlichen Rechnungslegung nach § 1865 BGB erscheint er als Einnahme mit Beleg; der Abgang der verkauften Sache muss sich aus dem Verzeichnis nachvollziehen lassen.

Was passiert, wenn später ermittelte Erben Gegenstände vermissen? Nach § 1872 BGB ist das verwaltete Vermögen an die Erben herauszugeben, die auf Verlangen Rechenschaft über die Verwaltung fordern können. Ein vor der Räumung abgeschlossenes, belegtes Verzeichnis mit Fotos, Werten und dem Verbleib jeder werthaltigen Position ist das Entlastungsdokument der Pflegschaft. Fehlt es, steht Aussage gegen Aussage, und die Haftung nach § 1826 BGB rückt in den Blick.

Fazit

Die Räumung einer gekündigten Mietwohnung ist in der Nachlasspflegschaft meist unausweichlich und oft auch wirtschaftlich geboten. Sie ist aber die einzige Entscheidung der Pflegschaft, die sich nicht rückgängig machen lässt. Deshalb gehört vor den Räumungstermin, was das Gesetz ohnehin verlangt: ein belegtes Verzeichnis des Bestands, eine nachvollziehbare Einteilung in Aufbewahren, Verwerten und Entsorgen und ein datierter Stand, von dem aus sich jede spätere Frage beantworten lässt. Das Fotoprotokoll der Räumungsfirma ergänzt das, es ersetzt es nicht.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.